央企信托-149號山東濟寧任城融鑫標債(央企信托重罰860萬)
一、龍湖50億元住宅租賃債獲批 5家房企共拋393億元長租公寓融資計劃
類REITs產品和專項公司債等融資渠道央企信托-149號山東濟寧任城融鑫標債的拓寬央企信托-149號山東濟寧任城融鑫標債，正在打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末，多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。
據《證券日報》記者不完全統計顯示，自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業總計392.7億元的融資計劃獲批。
值得關注的是，這幾單長租公寓資產證券化產品和專項公司債各有特色。據《證券日報》記者觀察，除了外資新派、央企保利和招商蛇口外，民企性質的長租公寓類REITs產品和專項公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出，發展租賃市場，資產證券化、專項公司債等融資渠道的打通，可以說是配套機制，讓原始投資人得到了資金回籠的機會。
二、龍湖50億元租賃債券獲批
2017年12月28日晚間，由龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券傳來新消息：上交所已預審核通過，且獲中國證監會核準，這標志著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地。
有業內人士認為，首單住房租賃專項公司債券獲批，將為提供住房租賃服務的企業提供針對性融資解決方案，緩解了住房租賃行業融資難點，有利于住房租賃市場建設，推動住房租賃市場發展的長效機制，是助力房地產市場供給側結構性改革的有益嘗試。
據記者了解，重慶龍湖企業拓展有限公司住房租賃專項公司債券發行總規模不超過人民幣50億元，期限不超過15年，主體和債項評級均為AAA，分期發行，募集資金將主要用于龍湖集團聚焦在一線城市和領先二線城市的長租公寓項目建設。
龍湖集團相關人士表示，本次專項公司債券的獲批，將進一步鞏固龍湖集團在住房租賃市場上的領先地位，拓展企業融資渠道。
事實上，據記者了解，龍湖集團是行業內率先響應租購并舉政策，首批開展長租公寓業務，且首個將其提升為戰略級業務的公司?！肮谠ⅰ眲t是龍湖傾力打造的高品質長租公寓品牌，依托充分客戶訪談及客戶研究，以及地產開發、商業運營、物業服務等優勢主業形成的有效聚合力，力求打造具備舒適、安全、便捷、時尚、社群五大特色的青年社區。
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截至2017年，冠寓已布局全國17個一線及領先二線城市，其中已有門店開業的城市14個，開業房間超過1.5萬間，成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業即滿租。至2020年，冠寓將達成20億元租金，規模行業前三的目標。
值得關注的是，根據克而瑞數據顯示，TOP30的房企當中，已經有三分之一涉足長租公寓，其背后不乏政策端的支持和需求端展現出一片藍海的吸引力。
根據華菁證券地產行業首席分析師周雅婷的測算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。周雅婷向《證券日報》等記者曾表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產服務市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現千億元市值的公司，可見資產管理市場整體仍是一座尚待發掘的金礦。
然而，租賃市場的發展，取決于資本的助力。
三、長租公寓融資渠道拓寬
2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”，自此打開了長租公寓的融資大門。
據記者了解，上述首單長租公寓資產類REITs產品由新派公寓發行，額度為2.7億元，利率5.3%；緊接著，10月23日，國內首單央企租賃住房類REITs產品獲批發行，額度為50億元；12月1日，全國首單儲架式長租公寓抵押貸款證券化產品獲批，招商蛇口發行，額度60億元；12月11日，銀行間市場首單長租公寓ABN發布，招商蛇口與建設銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據（ABN）；12月26日，國內首單民企長租公寓儲架類權益型REITs獲交易所通過，涉及金額30億元；12月28日，全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地，龍湖地產獲批50億元租賃債。
兩個月時間，5筆長租公寓融資計劃密集落地，涉及資金393億元，且筆筆可謂都是首創性產品。
第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善也指出，2016年，國內以不動產為基礎發行的資產證券化產品占所有的證券化產品的6%左右，到2017年，這一比例已經迅速上升到12%-13%。由于國內的投資渠道不多，因此，這類新型的金融產品在市場上很受投資者歡迎。
這在自2010年開始興起的長租公寓領域，尤其是發行專項公司債融資，是前所未見的，其助力來自于政策支持。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而在住房租賃業務金融支持方面，2016年6月份，國務院辦公廳發文，支持符合條件的住房租賃企業發行債券；2017年7月份，九部委發文，明確加大對住房租賃企業的金融支持力度，支持企業發行企業債券，專門用于發展住房租賃業務。
有業內人士稱，這顯示了國家大力推進租賃住房建設的政策導向。而在這一導向下，只要有意愿從開發銷售的業務模式轉變為以租賃收益資產管理為主的開發商，都顯露出將來在資本市場推出資產證券化產品或者獲得專項融資的意愿。未來，加入發行長租公寓融資產品的企業會越來越多，總體規模會逐漸加大。
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